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钦州防城港北海哪个适合买房(北海防城港钦州)

北海、钦州、防城港、湛江、茂名、阳江六个城市同属于北部湾城市群中的滨海城市,气候与海南接近,最有可能成为承接海南全域限购挤出的养老、投资置业需求的城市,因此,对比几个城市的房价,对于有意在这些城市购房者具有一定的参考意义。

六个城市概况

北海,广西地级市,国家历史文化名城,14个沿海开放城市之一,古丝绸之路始发港,地处华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的结合部,是西部唯一同时拥有深水海港、全天候机场、高速铁路和高速公路的城市。截止2018年末,全市常住人口168.00万人,其中城镇人口98.45万人,常住人口城镇化率58.6% ,全市户籍人口178.18万人。

钦州,广西地级市,一带一路节点城市,西南地区便捷的出海通道,拥有保税深水港。截止2018年末,全市常住人口330.44万人,其中城镇人口 132.16万人,城镇化率40%,年末全市户籍总人口415.37万人。

防城港,广西地级市,位于中国大陆海岸线的最西南端,西南与越南接壤,海岸线580公里,是北部湾畔唯一的全海景生态海湾城市,被誉为“西南门户、边陲明珠”。截止2018年末,全市常住人口95.33万人,其中城镇人口55.67万人,城镇化率58.4%,全市户籍人口99.32万人。

六个城市经济数据对比

六个城市经济发展水平相差悬殊,人均GDP防城港以83552元位列第一位,北海为79281元排第二,这两个城市属于第一梯队,而湛江人均GDP只有41031元,六个城市中倒数第一,钦州42017元排倒数第二,除了防城港和北海外,其他四个城市人均GDP均大幅低于全国平均水平,均属于经济落后城市。

城镇常住人口人均可支配收入方面,防城港、北海仍然排在第一、第二的位置,分别是34325元和33954元,钦州33488元排第三,三个城市差别不大,茂名、湛江排在倒数第一、第二的位置,分别是27163元和29046元,六个城市常驻城镇人口人均可支配后入均低于全国平均水平的39251元,全部属于低收入城市。

钦州防城港北海哪个适合买房(北海防城港钦州)(1)

数据来源:各市统计公报 图表:小猪房论

城镇化率方面,北海、防城港接近全国平均水平,其余四个城市低于全国平均水平,其中钦州、湛江、茂名低于全国城镇化率十五个百分点以上且不足50%,这三个城市目前还属于农业经济为主的城市。

六个城市全部为人口净流出城市,其中人口流出最严重的是茂名,2018年净流出人口178.23万人,占户籍人口的比例高达21.99%,比于整个北海的全市常住人口数量还多10万人,湛江2018年净流出人口是113.13万人,占户籍人口的13.337%,仅次于茂名,排在第三位的是钦州,2018年净流出人口84.93万人,净流出人口最少的时防城港,仅为3.99万人,其次是北海,2018年净流出人口10.18万人。

钦州防城港北海哪个适合买房(北海防城港钦州)(2)

数据来源:各市统计公报 图表:小猪房论

六城市1-9月份房价走势

北海1-9月新建商品住宅和二手住宅房价走势平稳,其中新建商品住宅环比上涨的有6个月,环比下跌有3个月,1-9月累计涨幅 1.5%;二手住宅环比微张的有5个月,环比下跌4个月,1-9月累计涨幅-0.2%。

钦州防城港北海哪个适合买房(北海防城港钦州)(3)

数据来源:安居客 图表:小猪房论

防城港1-9月份新建商品住宅和二手住宅房价走势分化,有6个月环比上涨,3个月环比下跌,1-9月累计涨幅 6.2%;二手房价格呈下跌趋势,环比连续下跌9个月,1-9月累计涨幅-12.6%。

钦州防城港北海哪个适合买房(北海防城港钦州)(4)

数据来源:安居客 图表:小猪房论

钦州1-9月份房价总体运行平稳,新房有6个月环比上涨,3个月环比下跌, 房价总体变化不大,1-9月累计涨幅 3.6%;二手住宅价格整体上涨,环比除了4月份微跌外,有8个月环比上涨,1-9月累计涨幅 8.7%。

钦州防城港北海哪个适合买房(北海防城港钦州)(5)

数据来源:安居客 图表:小猪房论

湛江1-9月新建商品住宅自2月份起环比连续下跌7个月,8、9月微张,1-9月累计涨幅-9.4%;二手住宅有5个月环比上涨,4个月环比下跌,累计涨幅 9.3%。

钦州防城港北海哪个适合买房(北海防城港钦州)(6)

数据来源:安居客 图表:小猪房论

茂名1-9月新建商品住宅有3个月环比下跌,有6个月环比上涨,1-9个月累计涨幅 3.2%;二手住宅有4个月环比下跌,5个月环比上涨,其中8、9月份二手房价格上涨较快,已超过新房价格,1-9月累计涨幅 8.5%。

钦州防城港北海哪个适合买房(北海防城港钦州)(7)

数据来源:安居客 图表:小猪房论

阳江1-9月新建商品住宅呈下行趋势,环比连续8个月下跌,1-9月累计涨幅-8.3%;二手住宅环比下跌由2个月,上涨7个月,涨幅较大,1-9月累计涨幅 10.0%。

钦州防城港北海哪个适合买房(北海防城港钦州)(8)

数据来源:安居客 图表:小猪房论

六城房价与涨幅对比

1-9月份,新建商品住宅均价排在第一位的是湛江,其次是北海和防城港,钦州房价最低;二手住宅均价最高的是茂名,湛江第二,北海第三,价格最低的依旧是钦州。

钦州防城港北海哪个适合买房(北海防城港钦州)(9)

数据来源:安居客 图表:小猪房论

从1-9月累计涨幅来看,有4个城市上涨,2城下跌,新建商品住宅涨幅排在前三位的依次是防城港、钦州和茂名,跌幅最大的是湛江;二手住宅五城上涨,一城下跌,住宅涨幅最大的城市是阳江,其次是湛江、钦州,而防城港则大跌12.6%。

钦州防城港北海哪个适合买房(北海防城港钦州)(10)

数据来源:安居客 图表:小猪房论

我们以户均建筑面积120平米,户均人口3.03人(2015年人口普查数据)计算得出的六个城市房价收入比如下图,可以看出,房价收入比最高的是湛江,其次是茂名和北海,而最低的则是钦州,由此看来,钦州人民买房子最幸福,湛江人民买房最苦逼。

钦州防城港北海哪个适合买房(北海防城港钦州)(11)

制表:小猪房论

分析结论

从以上数据比较可以看出,六个城市均属于低收入地区,城镇化水平低,其中北海和防城港经济发展相对较好。综合各方面因素,未来房市行情看好的城市应该是北海、钦州、茂名, 根据国家统计局的数据,北海新建商品住宅自2015年累计涨幅 40.5%,在全国70个大中城市中排在第28位,二手房涨幅 24.7%排在38位。钦州房价大幅低于两翼的北海和防城港,房价收入比在6城中最低,应存在补涨的机会。同理,茂名房价比湛江低很多,也有补涨的可能。而湛江房价已远超其经济发展和收入水平,走低趋势明显,根据国家统计局公布的数据,湛江自2015年以来新建商品住宅累计涨幅为 29.7%,在70个城市中排在第49位,二手住宅四年涨幅只有 12.6%,在70城中排倒数第5位。防城港由于城市体量小,房价涨幅过大,有回调的可能。而阳江经济发展过于落后,人口流出比例大,房价与经济水平相比已不低,下行的可能性大。

未来,在承接海南全域限购溢出购买力方面, 可能受益最大的是北海、钦州,其次是防城港、湛江,茂名由于环境原因未必会受到青睐。

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