许昌是几线城市2022年(三线城市系列许昌)
许昌,在环郑州的中原城市群核心圈诸多三线城市中,当前楼市行情可谓“比上不足,比下有余”。
比上,不如洛阳产业基础雄厚,内生需求旺盛;
比下,又好于开封在投资驱动消失后市场只剩“一地鸡毛”。
总体来看,许昌有大规模棚改旧改之后潜在供应过量的通病,但相比其它城市,许昌本地不乏电气、卷烟、烟机、假发等产业支撑,居民购房能力较强,仍有首置和改善需求待释放。
01
棚改需求释放完毕,市场热度好于开封、弱于洛阳
与洛阳刚需、改善需求稳步释放有所不同,许昌楼市在近5年间经历了“大起大落”,2016年前整体市场保持稳定,年均成交量基本都在300万平方米左右。
步入2017年以来随着棚改货币化安置的驱动,许昌市场产生了大量的增量需求。
据了解,2016-2017年许昌年均4万户动迁,约1万户货币化安置,市面上出现了“哄抢房源,一房难求”的现象,有房就能卖,即便烂尾房都可以卖掉。
事实上,2017年底到2018年初,因外来开发商较少,许昌市场供应稀缺,棚改货币化安置客户的疯狂抢购造成市场供不应求,外来开发商后知后觉。2017年底至2018年上半年,才开始大量拿地,在2018年四季度集中供货,导致供求失衡,项目扎堆,加之中央“房住不炒”的政策导向,整体市场行情急转直下。
以2018年10月为分界线,之前均价毛坯8000-8500元/平米项目开盘去化300套没问题,而之后精装8300-8400元/平米项目开盘基本去化率普遍不超过30%,最多也就去化40-50套。
步入2019年2月以来市场企稳回归常态,即便平销,一个月单项目销售量也在50-80套,蓄客一个月集中开盘的效果不见得好于平销。
因此企业基本没有任何营销措施,楼盘销售以加推为主,无集中开盘。这点还是与目前依旧沉寂的开封楼市存在显著差异。
02
房价激增-下挫-维稳,新区依旧是价格高地
从房价变化趋势来看,许昌房地产市场2014-2016年前房价稳定,为3000-5000元/平米,2017年-2018年上半年一年半房价翻了一倍。
值得一提的是,许昌政府于2017年开启限价,导致备案价格不准,2018年11月中旬前高层备案价基本在7000-7500元/平米,2018年11月中旬之后,限价放开,备案以成交价为准,数据才恢复正常。
结合许昌市场变化,2018年四季度许昌房价有了明显下挫情况,尤其是东区。
以康桥九溪天悦项目为例,2018年6月对外宣传释放消息9000元/平米以上毛坯,预期开盘至少8700元/平米,到2018年四季度,基本上区位较佳的雅居乐、保利项目精装开盘价也就8300-8400元/平米。
市场变化之快,主要源于一方面安置产生的增量需求基本已释放完毕;另一方面2018年多个本地大型企业集中团购项目,消耗了众多优质的单位客户,比如银行、烟草、电机行业等高收入人群。
步入2019年以来,市场已经重新恢复常态,价格战现象减少,在售项目基本步入平销期,主城魏都区项目较少,1-2个在售项目,均价6700-7500元/平米,东城区7500-8300元/平米左右。
许昌新区比老区均价高500元/平米,主要源于新区规划,诸如市政、学校、医院已经成型,当前基本无地可售,下一阶段只能往西北方向发展。
03
与开封一样,今年购房靠乡县客户撑
从2019年许昌购房的客群构成来看,主要呈现出以下特点:
一方面客户较为刚需,价格敏感度明显提升,今年客户购房天花板基本在8000元/平米毛坯,高过这一均价去化率明显降低。
值得一提的是,2018年一些项目购房客户首付比例基本达到50%,而当地要求仅为20%;今年贷款比例明显上升,不过客户相对比较保守,首付分期对客户吸引力一般。
另一方面因本地房企的团购房消耗了大量市区购买力较强的需求,市区客户再次购房能力和意愿降低。
今年以来县乡客户占比普遍增加,“客户下沉”现象与开封类似,郊县因产业支撑购买力依旧强劲,以康桥九溪天悦为例,“花木之乡”鄢陵客户占比高达15%-20%。
04
与其它城市不同,瑞贝卡等本地房企以团购房收割本地半数需求
许昌人购房对本地房企较为认可,首屈一指的当属本地龙头——瑞贝卡(主业假发)、腾飞(主业城建)和恒达(主业地产),以团购房为主打,每次以“炒楼花”的方式卖名额,即便团购房源与周边外来房企商品房价格相差无几,团购项目可能十年不开工,但是本地人依旧趋之若鹜。
据实地调研,2019年4月-5月,一个月三个团购项目问世,卖出了3500套房源(许昌一年也不过10000套成交规模),主力客群以烟草、烟机、腾飞企业员工和部分散户为主。
之所以本地人如此青睐这些地方龙头企业,究其原因,主要有以下几点:
一是此前外地企业烂尾过多,加之维权
风波不断,本地人难免心有顾忌。
二是本地企业往往深耕多年,政企关系雄厚,加之员工众多,也成为购房的中坚力量。
05
与开封类似,土地供应过量成为环郑三线通病
纵观许昌历年土地成交建面和楼面价的变化情况,我们可以看出,与开封的情况大体相同,与郑州相连区域土地供应过量成为环郑三四线通病。
2015年-2018年,许昌的土地成交一直呈现出量价齐增的态势,年均成交量在1000万平方米左右,大约是其商品住宅年成交量的2倍。成交楼面价上涨2倍有余,2018年更是实现了跨越式增长,同比2017年增幅达65%。
这主要源于外来房企尤其是品牌开发商的入驻,加剧了土拍竞争,政府也借由郑许一体化和市场向好契机,加快了推地节奏,造成了土拍市场一度大热。
从土地消化周期来看,据CRIC测算,许昌2016年-2018年商品房土地消化周期为5.87年,略高于13个城市的平均水平,加之项目主要集中在东区和向郑州延伸的北部区域,同质化竞争严峻,未来还是存在不小的库存压力。
06
基本面“比上不足,比下有余”,关键在“郑许一体化”落地
从城市基本面来看,许昌基本算是“比上不足,比下有余”。
人口基数虽不占优,但因本地有农业和传统制造业支撑,居民购买力尚可,购房压力显著低于洛阳、开封。具体来看,
从中长期人口成长性来看,许昌和开封情况大体一致,常住人口规模都在450万人左右,城镇化率约50%。
虽然同为人口流出型城市,但许昌的常住户籍人口比为0.89,略高于开封,主要源于本地还是聚集了不少电气、烟草、假发等比较主流的劳动密集型产业,对人口还是有一定的吸纳作用。
而从居民的购房能力来看,许昌还是显著好于开封的,一方面城镇居民人均可支配收入,许昌已达31918元,开封则不足3万元。
另一方面,二者的房价水平大体相当,许昌因2018年成交均价较2017年还是有一定的下挫,因而房价收入比也有了小幅下降,由2017年的6.58年降至5.99年,客户购买力还是相对充裕的。
许昌整体经济实力较强,2018年全年全市生产总值2830.6亿元,比上年增长8.6%,高于开封而低于洛阳。
因本地丰富的矿藏资源和适宜农作物生长的气候,因而是全国重要的能源、建材、机械生产基地,烟草、中药材生产加工基地。许继电气、卷烟厂、烟机厂、假发等都是当地较为出名的支柱企业,相对充分稳定就业和较高收入水平,为许昌楼市稳定发展提供支撑。
此外,郊县的发展也不容小觑,比如鄢陵的花卉,禹州的陶瓷,都带动了本地的经济发展,郊县居民的购买力也随之与日俱增。
值得关注的是,“郑许一体化”规划是拉动许昌发展的主要动力。
与“郑汴一体化”有所不同,许昌北部的区域规划已经初具雏形,在郑州航空港的辐射带动下,许昌坚持“依托郑州、对接空港、发挥优势、错位发展”,全面推进交通、产业、功能、平台等方面的对接,相信势必会为本地楼市注入新的活力。
备注:1、 人口数据为2017年,城市基本面、收入数据为2018年;2、 假设人均住房面积按30平米,房价收入比=统计局公布的商品住宅成交均价*30/城镇居民人均可支配收入
总结
环郑三城三种发展模式对应中西部三四线三种发展格局
许昌整体行情相较于洛阳、开封而言属于“比上不足,比下有余”,三类城市发展各有千秋,具体来看:
洛阳,至少在整个河南省内属于次中心城市,类比中西部,也存在很多这样的次中心城市,一方面这类市场可能会受到中心城市的挤压。
但是中长期来看,随着中心城市的房价不断上升和次中心城市经济状况的持续改善,也存在一定的发展空间。
而开封,完全是郑州的一体化城市,因与郑州紧密结合,也可以视为郑州的远郊。与郑州算是依赖关系,一方面郑州市场特别好的时候,它可能也会受益。
但是随着整个市场供应过剩,自身的经济发展水平受限,中长期来看楼市还是会受到一定的负面影响。
许昌是属于第三类城市,有一定的经济基础、产业基础和人口基础,但规模有限,相对来说是内生型的,或者说是本地型的一个城市,也会受到郑州的辐射影响。
但是这个影响不会在根本上改变其房地产的格局或趋势,只能算是锦上添花,这类城市有其自身的独立行情存在,但是整体市场容量有限。
综上,环郑三四线的发展类型也适用于部分中西部城市,在“一体化”进程中应谨防单纯依靠概念炒作带来的楼市短期“大涨大跌”现象,以及核心城市“虹吸效应”导致的区域贫富差距更大等问题。
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